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Calculadora de rentabilidad de un alquiler (bruta, neta y con hipoteca)
Compara pisos o habitaciones antes de comprar: rentabilidad bruta, neta, cash flow y rentabilidad sobre el dinero que pones tú. Incluye un registro de gastos reales con resumen por categoría y mes.
IVA incluido · pago único, sin suscripciones
Comprar por 5,49 €- Descarga inmediata tras el pago
- Excel (.xlsx) · funciona en Excel, LibreOffice y Google Sheets
- Pago seguro con Stripe (tarjeta, Apple Pay, Google Pay)
- Si el archivo no se abre o no es lo descrito, te devolvemos el dinero
Para: Para quien está valorando comprar un piso o habitaciones para alquilar en España y quiere saber, antes de firmar, qué rentabilidad bruta y neta tendría. También sirve para quien ya alquila y quiere revisar sus números, con o sin hipoteca.
Qué incluye
- Hoja «Rentabilidad» con una fila por inmueble para comparar varias opciones de compra
- Cálculo automático de la inversión total (precio más gastos de compra y reforma)
- Ingresos brutos anuales a partir del alquiler mensual y los meses realmente alquilados
- Beneficio neto anual restando los gastos anuales que tú anotas
- Rentabilidad bruta y rentabilidad neta calculadas sobre la inversión total
- Bloque de hipoteca: cuota anual, cash flow anual, capital propio aportado y rentabilidad sobre capital propio
- Hoja «Gastos reales» con lista desplegable de categorías (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, etc.)
- Resumen automático de los gastos por categoría y mes
- Tres filas de ejemplo con cifras realistas para España, que puedes borrar
Cómo se usa
- Abre el archivo en Excel y escribe en la hoja «Rentabilidad» los datos de cada inmueble: precio, gastos de compra y reforma, alquiler mensual y meses alquilados.
- Anota los gastos anuales. Puedes estimarlos o sumarlos desde la hoja «Gastos reales», ya que es un dato que copias tú a mano.
- Si hay hipoteca, indica el importe concedido, la cuota mensual y el número de pagos al año. Si no la hay, déjalo en 0.
- Lee las columnas calculadas: rentabilidad bruta, neta, cash flow anual y rentabilidad sobre capital propio. Compara tus escenarios.
- Cuando ya alquiles, registra cada gasto real en «Gastos reales» y consulta el resumen por categoría y mes.
Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler antes de comprar
La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido entre lo que has invertido en total. Es la cifra rápida para comparar pisos, pero ignora los gastos y por eso suele ser demasiado optimista.
La rentabilidad neta resta antes los gastos anuales: IBI, comunidad, seguros, tasa de basuras, reparaciones, gestión y suministros si los pagas tú. Es la que más se acerca a lo que realmente ganas. En muchas compras de vivienda residencial la diferencia entre bruta y neta es de uno o dos puntos porcentuales.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide los ingresos anuales por alquiler entre la inversión total. La neta resta antes los gastos anuales (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, etc.). La neta refleja mejor lo que realmente te queda.
¿Los datos pasan solos de una hoja a otra?
No. Las columnas calculadas operan con datos de la misma fila. El total de gastos anuales lo copias tú de la hoja «Gastos reales» o de tu estimación a la columna «Gastos anuales (anótalo)».
¿Calcula los impuestos de la compra?
No. Los impuestos varían según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda (ITP en segunda mano, IVA y AJD en obra nueva). Tú sumas esos importes y los anotas en «Gastos de compra y reforma».
¿Sirve si compro sin hipoteca?
Sí. Deja la hipoteca y la cuota en 0: el cash flow será igual al beneficio neto y la rentabilidad sobre capital propio coincidirá con la neta.
¿Por qué las rentabilidades salen como 0,05 en vez de 5 %?
Porque se calculan como una división en tanto por uno. Puedes aplicar a esas celdas el formato «Porcentaje» de Excel para verlas como 5 %.
¿Calcula mi declaración de la renta o mis impuestos del alquiler?
No. Es una herramienta para analizar la rentabilidad, no ofrece asesoramiento fiscal ni de inversión. Consulta con un profesional para tu caso concreto.
¿Puedo usarlo para alquilar por habitaciones?
Sí. Suma en «Alquiler mensual» lo que cobras por todas las habitaciones y anota en gastos los suministros si los pagas tú.
¿Para qué uso puedo emplearlo?
Para uso personal o de tu propio negocio de alquiler. Es un archivo de Excel para rellenar en tu ordenador.
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