Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler antes de comprar
Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler antes de comprar
Rentabilidad bruta, neta y sobre capital propio
La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido entre lo que has invertido en total. Es la cifra rápida para comparar pisos, pero ignora los gastos y por eso suele ser demasiado optimista.
La rentabilidad neta resta antes los gastos anuales: IBI, comunidad, seguros, tasa de basuras, reparaciones, gestión y suministros si los pagas tú. Es la que más se acerca a lo que realmente ganas. En muchas compras de vivienda residencial la diferencia entre bruta y neta es de uno o dos puntos porcentuales.
Con hipoteca, además, interesa el cash flow (lo que queda al año tras pagar la cuota) y la rentabilidad sobre el capital propio, es decir, sobre el dinero que sale de tu bolsillo. La hipoteca puede aumentar ese porcentaje, pero también te hace más sensible a los meses vacíos o a una subida de gastos.
Qué incluir en la inversión total
No basta con el precio de compra. Suma los impuestos de la operación (ITP si es de segunda mano, IVA y AJD si es obra nueva; los tipos dependen de la comunidad autónoma), notaría, registro, gestoría, tasación y los gastos de la hipoteca que corresponda pagar.
Añade también la reforma y el mobiliario necesarios para dejar el piso listo para alquilar. Si lo olvidas, la rentabilidad sale artificialmente alta. Pide presupuestos reales en lugar de calcular a ojo.
Verifica los tipos impositivos vigentes en tu comunidad antes de decidir. Cambian con el tiempo y esta hoja no los calcula por ti.
Los gastos que más se olvidan
Además del IBI y la comunidad, cuentan el seguro del hogar, un posible seguro de impago, las reparaciones habituales (caldera, electrodomésticos, pintura entre inquilinos) y los honorarios de agencia o gestión si los hay. Una referencia prudente es reservar entre uno y dos meses de alquiler al año para mantenimiento.
Los meses vacíos también son un coste. Calcular con 11 meses alquilados en lugar de 12 es una forma sencilla de incluir cambios de inquilino y periodos sin alquilar. Si el alquiler es por habitaciones o de temporada, la rotación suele ser mayor.
Para llevar el control, anota cada gasto en la hoja «Gastos reales». Al cabo de un año tendrás cifras reales con las que sustituir las estimaciones y comprobar si la compra salió como esperabas.